Quelles sont les irrégularités possible sur un prêt immobilier ?

Un crédit immobilier, particulier ou professionnel, est soumis à des lois, des règles et une jurisprudence strictes et précises. Il en va de la protection du consommateur.

Les dispositions légales applicables aux crédits

Régi principalement par l’article L 312-2 du Code de la consommation, le formalisme des crédits immobiliers, pour les particuliers et pour les professionnels, est édicté par une dizaine d’articles du Code de la consommation, du L 312-7 au L 312-14-2, mais aussi du R 313-1 et suivants. Et sont éclairés par une abondante jurisprudence.

Cela multiplie les règles impératives à respecter par les banques. Cela peut notamment concerner le non-respect du délai d’acceptation, l’oubli de frais obligatoires, l’omission d’information requise, l’omission du taux de période (pour les particuliers), le calcul des intérêts sur 360 jours (pour les particuliers), les erreurs de calcul du TEG, le dépassement du taux d’usure, mais encore le surendettement que leur offre fait courir au client, etc.

Une trentaine d’erreurs majeures répertoriées

Les erreurs que nous pointons ont fait l’objet de condamnations réitérées devant de nombreuses juridictions (Tribunal de Grande Instance, Cour d’appel, Cour de cassation).

Nous délaissons volontairement les erreurs qui ont donné lieu à des décisions contradictoires selon les juridictions, ou dont l’interprétation est incertaine.

Tous les crédits immobiliers sont concernés

Il existe une prescription de 5 ans pour toute contestation (article 1304 et 2224 du Code civil). Sa date de départ est fixée en principe au jour de la conclusion du prêt. Mais, pour un particulier et sous la souveraine appréciation du juge, elle pourrait être postérieure si vous êtes considéré comme un consommateur néophyte et que l’irrégularité ne pouvait pas être détectée à la simple lecture du contrat de crédit. Sa date débuterait alors au moment où Les Expertiseurs du Crédit vous auraient révélé cette erreur.

Mais il faut noter, depuis mi-2017, une vision très restrictive des juridictions à donner droit à une demande de départ de cette période quinquennale au moment de la constatation de l’irrégularité par un professionnel.

Pour un professionnel, la prescription est strictement de 5 ans et ne peut jamais être élargie.

La proportion d’erreurs

Nos statistiques, de début 2013 à fin 2012 et portant sur plusieurs milliers de crédit, montrent que 42% des crédits immobiliers analysés présentent une irrégularité.

Ces vices de forme révélés ont été régulièrement condamnés par le passé. Leur constatation permet donc d’envisager favorablement une réparation auprès des juridictions.

Certaines erreurs sont repérables facilement, après indication des points précis à contrôler. D’autres nécessitent une analyse rigoureuse et professionnelle du contrat de crédit par Les Expertiseurs du Crédit.

En cas d’irrégularité avérée au regard des dispositions précitées, la faute de la banque est prouvée et sa sanction inéluctable.

Quelle sanction pour la banque ?

Il s’agit de la nullité des intérêts conventionnels (le taux accordé initialement est annulé, tant pour le passé que pour le futur) et sa substitution par le taux légal. Deux arrêts de la Cour de Cassation (22/05/2019, pourvoi n° 18-16.281 et 05/06/2019, pourvoi n° 18-17.863) ont confirmé que « l’inexactitude du TEG dans un acte de prêt est sanctionnée par la nullité de la stipulation d’intérêts ».

Le crédit quant à lui demeure valable, et se poursuit selon les mêmes modalités (garanties, assurance décès invalidité, durée, etc…)

C’est donc pour cela qu’il est très important de demander des recommandations et de comparer avant de sélectionner une banque pour faire un investissement immobilier, dans notre cas, nous vous recommandons la capca si vous souhaitez obtenir un financement pour un projet immobilier sur le secteur Provence Cotes d’Azur

Qu’est-ce qu’un taux d’intérêt légal ?

Prévu par l’article L 312-2 du Code monétaire et financier, publié semestriellement au Journal Officiel, il fixe le coût de l’argent en cas de paiement d’une somme visant à réparer un dommage.

Le décret n° 2014-1115 du 2 octobre 2014 précise les nouvelles modalités de calcul de ce taux d’intérêt légal. Son calcul est basé sur trois indices différents, et nécessite un chiffrage spécifique que nous délivrons lors de nos analyses.

Le taux légal n’a aucun rapport avec le taux nominal initialement obtenu, ni d’ailleurs avec le vice de forme détecté.

Historique du taux d’intérêt légal

Voilà pourquoi il est possible de récupérer des sommes conséquentes sur ses intérêts.

Exemple réel

Monsieur et Madame X obtiennent, en juin 2013, un crédit immobilier d’un montant de 178.500 €, sur une durée de 20 ans, avec un taux de 3,40%.

Une irrégularité est détectée, ils tentent une négociation avec leur banque. Elle accepte uniquement de baisser le taux à 2,80% pour le futur. Le gain ? ± 11.000 € d’intérêts. Insuffisant, au regard du calcul au taux légal, passé et futur. Après cette perte de temps de 6 mois, ils confient leur dossier à des experts du crédit immobilier et leur avocat partenaire. Ils souscrivent alors à un forfait justice en novembre 2016.

Après avoir arrêté sa stratégie, leur avocat décide d’assigner la banque au Tribunal de Grande Instance, seul habilité à traiter ces dossiers. Il s’occupe de tout, répond bien évidemment de manière circonstanciée à la défense de l’autre partie, développe une argumentation juridique pertinente et adaptée à ce cas de figure.

Le jugement est prononcé le 7 septembre 2018. Le juge leur donne raison. La sanction ? La remise au taux légal, pour le passé et le futur. Ils obtiennent ainsi un gain global d’intérêts de 48.500 € : 26.000 € pour le passé et estimé à 22.500 € pour le futur.

Nous précisons qu’il s’agit là d’un exemple réel, symptomatique de la moyenne des gains obtenus par nos clients ayant souscrit notre Forfait Justice.

Et votre crédit ? Est-il concerné ?

Il y a une possibilité sur deux que votre crédit ait une irrégularité ! Pour être fixé, la démarche est très simple.