Faire la contre-visite d’un bien avant de faire son offre d’achat permet d’éviter les mauvaises surprises. Pour effectuer une contre-visite dans les normes et sans manquer les essentiels l’acheteur doit alors user de perspicacité. Que ce soit pour investir dans une maison ancienne ou pour acheter un nouveau logement, la contre-visite du bien tient compte de ces quelques éléments :
Sommaire
Qu’est-ce qu’une contre-visite en immobilier ?
La première visite d’un appartement avec l’assistance d’un agent immobilier relève toujours d’un coup de cœur. On ne voit pas toujours le bien dans son état le plus concret à ce stade. Cette première visite du bien est pourtant nécessaire.
La contre-visite est une étape cruciale après pour l’acheteur, parce qu’ici, les voiles tombent. La visite de l’appartement ou du logement individuel permet cette fois-ci une inspection plus en profondeur. C’est le moment de réévaluer le bien avant de faire une offre d’achat.
La contre-visite s’impose que l’on prévoit d’acheter une maison à rénover ou une maison nouvellement construite ou un appartement dans un bâtiment locatif. Il est bon de noter qu’on peut effectuer plusieurs contre-visites avant d’acheter ou louer un bien.
Pourquoi faire une contre-visite ?
La contre-visite d’un bien permet d’en vérifier les failles à rétablir : réparations, rénovations, réaménagement, etc. Le bien est sondé dans tout son aspect physique pour une meilleure évaluation que lors de la première visite. Ceci est exigé autant pour les aspects intérieurs que les aspects extérieurs de la maison.
Ensuite, une contre-visite permet de mieux connaître les historiques administratifs et légaux du bien. C’est le moment de faire le point sur les éventuels impayés dans la viabilisation du logement, de vérifier les questions de taxes foncières, etc.
Faire la contre-visite d’un bien est également essentiel pour mettre en œuvre les plans idéaux dans la réalisation des travaux. La contre-visite est aussi un élément clé pour négocier le prix du bien.
Comment faire contre-visite ?
On fait une contre-visite en prévenant premièrement le vendeur ou l’agent immobilier en charge. Après confirmation, la contre-visite se fait de l’extérieur vers l’intérieur et vice-versa autant que nécessaire. Pendant ce temps, l’acheteur est accompagné d’un expert en immobilier pour l’aider à effectuer une évaluation propre et correcte du bien.
La contre-visite est faite dans les horaires qui conviennent le mieux à l’acheteur en règle générale. Ce dernier a également le droit d’apporter des outils d’évaluation sur le terrain en plus de l’accompagnement de l’expert de son choix. Voici les points essentiels sur le déroulement d’une contre-visite :
Vérifier l’intérieur et l’extérieur de l’appartement ou la maison avec l’aide d’un expert
Pendant une contre visite, faites-vous accompagner d’une autre personne pour mieux vérifier les aspects intérieurs et extérieurs du bien dans les moindres détails. Dans l’idéal, sollicitez l’aide d’un expert qui va vous guider sur les éléments essentiels à vérifier : états des murs (présence de fissures, état de la fondation, trace d’humidité, état de la toiture, la façade, etc.).
L’expert va également vous donner des conseils avisés sur la faisabilité ou non des travaux essentiels. C’est essentiel pour pouvoir trancher sur le prix, et éventuellement pour se désister s’il y a une grande inégalité de coût entre l’offre et la demande vis-à-vis de ces obligations.
Une personne avisée va également vous aider à formuler les bonnes questions face au vendeur ou à l’agent immobilier. Vous pourrez ainsi obtenir toutes les informations pertinentes sur la réalité du bien avant de vous décider sur son achat.
Vérifier les différents diagnostics auprès du vendeur
Durant la contre-visite, vous devez vérifier les diagnostics du bien. La vérification des diagnostics techniques obligatoires est en effet essentiel pour éviter les embrouilles avec les autorités compétentes après acquisition du bien. Il s’agit de la vérification des installations électriques, de la performance énergétique du bien, d’une éventuelle présence d’élément toxique dans l’environnement, etc.
La vérification du système de chauffage est très importante pendant cette étape. Selon les normes en vigueur en effet, tout projet immobilier doit profiter d’un système de chauffage performant et durable. Cette seconde visite vous rendra compte s’il faudrait inclure les diagnostics dans vos charges après achat ou si vous n’y êtes plus contraint. Dans les deux cas, il y a élément à profit.
Faire un checklist des éventuels travaux à faire avec l’aide d’un artisan
Une fois que vous êtes sur le terrain, vous pouvez demander l’aide d’un artisan touche à tout pour faire un checklist des éventuels travaux à faire. Cet artisan va vous guider sur les réhabilitations essentielles comme : installer des tuiles manquantes, refaire le mécanisme de l’ascenseur dans le cadre d’un bâtiment locatif ou encore sécuriser les accès à l’immeuble.
Faire cette liste en tenant compte aussi bien des aspects extérieurs du bien que de ses aspects intérieurs. Cette liste vous permet de constater réellement ou plus concrètement l’envergure des travaux à effectuer.
A noter : l’estimation du coût des charges futures est essentielle dans la réalisation d’un dossier de prêt immobilier.
Evaluer l’environnement extérieur avant de faire son offre d’achat
Ne décidez jamais dans la hâte parce que le bien vous plaît par ses aspects extérieurs ou par son aménagement intérieur. Évaluez l’environnement du bâtiment pour que vous puissiez vous projeter dans les années où vous allez l’occuper. Voici quelques éléments essentiels à prendre compte dans cette évaluation :
- La proximité des commerces.
- La distance par rapport à votre lieu de travail, l’école des enfants, et les différents lieux d’activités de la famille.
- Les transports en commun les plus accessibles.
- L’existence d’espaces verts dans les environs ou de lieux de loisir intéressants.
Ces quatre points ne sont donnés qu’à titre indicatif ; prenez compte des autres critères environnementaux qui vous sont essentiels.
Demander compte des points administratifs et légaux
Il est impératif de connaître les détails administratifs et légaux d’un bien pendant la contre-visite. Cette évaluation vous éloigne des futurs contentieux. Il s’agit ici entre autres des factures de l’eau, de l’électricité et du gaz.
Vous devez aussi savoir si le bâtiment a dans le passé déjà fait l’objet d’un financement pour la réhabilitation énergétique. C’est essentiel pour déterminer vos chances de prétendre à d’éventuelles aides financières pour renforcer la capacité énergétique de l’habitation.
Il faudra également se renseigner sur les taxes foncières et les taxes de l’habitation.
Comment se passe une contre-visite immobilière ?
Le déroulement d’une contre-visite ne tient pas vraiment compte d’un protocole en particulier. L’acheteur peut faire ses évaluations dans l’ordre qui lui convient. Par contre, bien se préparer pour cerner toutes les évaluations à effectuer pendant la contre-visite est de mise.
Si on est accompagné d’un expert en immobilier, on peut également en confier la charge d’organiser le déroulement de la contre-visite. Voici quelques points essentiels pour vous orienter dans l’organisation d’une contre-visite :
Choisir un horaire
Réalisez la contre-visite à une heure de la journée différente de celle de la première visite. Si vous avez visité le bien dans la première partie de la journée la première fois, exigez une contre-visite en fin d’après-midi. Vous pouvez ainsi évaluer l’environnement et la qualité de vie du quartier pendant cette tranche d’heures de la journée.
Ensuite, lorsque le soleil est en déclin, vous avez l’opportunité de vérifier les coins d’ombre de l’habitation et d’évaluer le niveau de sécurité dans les environs. Vous verrez quelles pièces profitent le plus de la lumière naturelle et lesquelles il faudra éclairer davantage.
Inspecter les lieux pour réaliser la liste des travaux et réhabilitations
Pendant la contre-visite, il est réellement question d’inspection, et c’est pour cela que vous devez être accompagné d’une personne qui se connaît en investissement immobilier, et en bâtiment. C’est d’ailleurs la partie essentielle dans le déroulement d’une contre-visite.
Durant cette inspection, vous avez le droit de déployer vos petits matériels pour dimensionner les lieux afin de savoir si vos meubles peuvent y entrer ou s’il faudra abattre un mur etc. Attention, vous devez avoir la confirmation d’un expert sur un éventuel projet d’abattage de mur au cas où il s’agit d’un mur porteur.
Engager une première Négociation de prix
Vous pouvez négocier le prix du bien pendant la contre-visite. Apportez les arguments qui devraient contribuer à la baisse du prix initial (les travaux, la distance avec les commerces et les transports en commun, l’existence d’offres potentiellement plus intéressantes, etc.). Ce n’est pas une obligation, et vous pouvez réaliser d’autres contre-visite avant d’entrer dans cette voie.
Combien de fois visite une maison avant d’acheter ?
L’acheteur a le droit de visiter une maison ou un appartement 5 à 6 fois, voire plus si nécessaire, avant de réellement se décider. Il faut prendre son temps pour bien évaluer le bien avant de faire son crédit immobilier ou avant de débourser de sa poche. Par contre, il faut savoir se décider au bon moment si le bien fait l’objet d’une forte demande dans le quartier.
La contre-visite d’un bien immobilier est essentielle pour une deuxième évaluation. Réalisez cette étape essentielle qui précède l’offre d’achat avec un expert ou du moins une personne qui a une bonne capacité d’évaluation dans le secteur. Cette contre-visite vous ouvre aux possibilités de négociation et éventuellement d’envisager un investissement en prétendant aux dispositifs de défiscalisation immobilière.
