La division d’un terrain, que ce soit en termes de division parcellaire ou de lotissement demande l’intervention des professionnels fonciers agréés : géomètre expert et notaire. D’ailleurs, la division d’un terrain passe par plusieurs démarches administratives. Ces différentes applications entraînent des frais qu’il convient de connaître avant toute entreprise de projet. On vous communique tout ce qu’il faut savoir sur la division de terrain, les interventions du géomètre, les frais de notaire, et d’autres faits essentiels. Zoom sur le sujet.
Sommaire
Comment se passe la division d’un terrain ?
La division d’un terrain dépend de l’utilisation future des lots ou parcelles : vente de terrain à bâtir, division de terrain bâti, division en lotissement, et division de terrain non constructible. Tout projet de division de terrain nécessite la consultation du Plan Local d’Urbanisme ou PLU auprès de la mairie. Le PLU regroupe les différentes règles à respecter pour diviser un terrain dans la localité concernée.
Ensuite, pour diviser un terrain, les services d’un géomètre et ceux du notaire sont obligatoires. Les deux professionnels fonciers jouent un rôle aussi bien technique que juridique. L’intervention de ces deux professionnels n’est pas forcément linéaire. Cependant, il revient c’est le notaire qui authentifie les dernières paperasses pour confirmer l’identité du propriétaire du terrain divisé.
Les démarches administratives pour la division d’un terrain sont un autre point à considérer. L’initiateur de la division est notamment tenu de connaître et compléter le premier dossier de demande de division. Une fois que le processus est lancé, le notaire et le géomètre communiquent le restant des démarches à effectuer selon l’avancement de la division.
Utilité du Plan Local d’Urbanisme (PLU)
La consultation du PLU est gratuite et permet de savoir si le terrain entre dans les plans d’aménagement d’urbanisme, s’il s’agit d’un terrain non constructible, ou autre. Les règles stipulées dans le plan d’urbanisme guident le propriétaire dans ses projets. Mais il est aussi possible, et est d’ailleurs recommandé de faire la demande d’un certificat d’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme est à demander auprès de la mairie, et sa délivrance peut prendre deux mois. Dans ce certificat, le propriétaire découvre les réalités sur la viabilité et la faisabilité de son projet. Toutes les informations juridiques concernant le terrain sont aussi visibles dans le certificat d’urbanisme.
Le plus souvent, il revient à l’acheteur de faire la demande d’un certificat d’urbanisme opérationnel. Cependant, le propriétaire (vendeur) peut en faire la demande au préalable dans le but de faciliter la vente de ses terrains en lotissement ou en parcelle.
Le rôle et le tarif du géomètre
Le géomètre expert est indissociable aux projets de division, de mesure et de vente de terrain. Ce professionnel foncier assure en premier le rôle de la prise des dimensions réelles du terrain à diviser ou à parceller. Que ce soit pour un terrain constructible à bâtir ou un terrain bâti, ou encore un terrain non constructible, le géomètre expert joue un rôle essentiel.
Dans un premier temps, le géomètre expert mesure le terrain et délimite les différentes parcelles sur la carte dédiée à cet effet. Il travaille en termes d’échelles pour transposer les mesures réelles sur les mesures à l’écrit. Il fait ensuite le bornage des terrains subdivisés pour signifier physiquement la limite entre les différents terrains. Après cette intervention, le géomètre émet le plan de division parcellaire.
Le géomètre se charge également du Document modificatif du parcellaire cadastral ou DMPC. C’est le document nécessaire à l’attribution des nouveaux numéros de parcelle. Non seulement le géomètre s’occupe de cette partie administrative, mais il va aussi se charger de communiquer le DMPC aux autorités compétentes.
Concernant les tarifs du géomètre, l’honoraire des conseils aux premiers contacts peut aller jusqu’à 150 euros. Les travaux de mesure et de bornage peuvent aller de 500 euros à 2500 euros. Les coûts supplémentaires dans les interventions du géomètre peuvent atteindre les 500 euros.
Il est bon de noter que la division d’un terrain de plus de 2500 m2 exige l’intervention d’un architecte.
Les rôles du notaire dans la division de terrain, la division parcellaire
La division de terrain exige les interventions d’un professionnel possédant des connaissances juridiques. C’est au notaire d’assurer ce rôle. Le notaire va travailler aux côtés du géomètre expert dans la division parcellaire, le bornage du terrain, la consultation et la rédaction des documents fonciers, etc. Il est notamment sollicité dans la réalisation de l’acte de division.
Sans l’intervention du notaire, aucune vérification juridique n’est possible. Tel est toujours le cas quand il s’agit de s’occuper de patrimoine foncier ou immobilier comme dans la réalisation du droit de succession sur une maison par exemple. Dans le cas de la division de parcelles, le lotissement, etc. le notaire prend note de tous les faits du terrain qui éviteront aux futurs acheteurs des contentieux.
Il revient par exemple au notaire de s’assurer au préalable des questions de servitude de passage, des réseaux d’eau, de gaz et d’électricité, et de la conformité du futur projet d’aménagement au PLU. Sans les vérifications faites par le notaire, aucune signature ne peut avoir de valeur dans les procédures administratives de la division de terrain.
Quel est le frais du notaire pour diviser un terrain ?
Les frais de notaire dans la division d’un terrain sont évalués à 9 % de la valeur du terrain. C’est le chiffre de base qu’il prend en compte pour calculer ses honoraires. Le frais de notaire dans la division de parcelle n’est pas soumis à un tarif réglementé. Les tarifs peuvent varier d’un notaire à un autre, mais aussi d’une commune à une autre.
Il est bon de noter que le propriétaire peut confier le paiement des taxes relatives à la division du terrain. Il s’agit ici de deux types d’impôt : l’impôt à verser à la commune qui correspond à 19 % de la totalité de la plus-value, et l’impôt social, correspondant à 17.2 % de la valeur du terrain. Dans son rôle de payeur, le notaire ici a droit à un pourcentage.
Qui paie les frais de notaire en cas de vente d’un terrain ?
Lorsque la division d’un terrain consiste en un projet de vente, le paiement des frais du notaire revient en général aux acheteurs. Les opérations deviennent alors plus lourdes pour les futurs acquéreurs. Par contre, ils ont l’assurance d’une étude en bonne et due forme de la réalité juridique de leur terrain pour mener à bien leurs futurs projets d’aménagement ou de construction.
Il arrive aussi que le vendeur prenne les devants dans la mise en conformité de toutes les paperasses concernant son terrain. Dans ce cas de figure, il anticipe le paiement du notaire ; on qualifie la vente ici de vente acte en main. L’acquéreur prend alors possession du terrain avec l’acte notarié en main. Bien entendu, le coût du terrain est plus élevé, parce que le vendeur doit tenir compte des dépenses effectuées.
Qui paie la division parcellaire ?
Le paiement des opérations dans la division parcellaire revient généralement au vendeur. Toutes les opérations réalisées dans la normalisation des parcelles de terrain incombent normalement au vendeur. Il ne pourrait autrement mieux convaincre les acheteurs dans l’acquisition des lots ou parcelles.
Ensuite, la crédibilité du vendeur dépend de son sérieux concernant la régularité des documents de terrain qu’il présentera aux acheteurs. La meilleure chose qu’il peut faire serait alors de prendre en charge le paiement des opérations d’une division parcellaire.
Lorsqu’il s’agit d’une division de parcelle entre deux propriétaires jouissant des mêmes droits, le paiement est partagé. En cas de refus de paiement de part par l’un des deux parties, l’affaire est menée devant un tribunal compétent. Il reviendra au juge de commander le paiement de manière équitable.
Quels autres frais payer en plus du prix du géomètre et du coût du notaire ?
En plus des frais du notaire et du géomètre, la division d’un terrain peut aussi inclure :
- L’honoraire d’un architecte
- Les impôts
- Le prix d’un promoteur immobilier
- Les coûts dans la viabilisation du terrain
- Le prix des travaux s’il faut en plus faire un terrassement de terrain.
Cette liste n’est pas exhaustive. Les coûts supplémentaires dans la division d’un terrain dépendent entièrement de ce que le propriétaire envisage de faire avec son terrain après la division. Il arrive également que le terrain soit assez facile à parceller ou à lotir. Dans ce cas de figure, le propriétaire ne paie que les coûts généraux ; à savoir : frais du géomètre et du notaire, les impôts.
La première démarche administrative pour une division de terrain
La division d’un terrain est initiée après l’envoi du dossier dédié à cet effet à la mairie. Il revient au maire de la commune d’étudier le dossier de la division. Sa décision permettra d’effectuer ou non la division demandée de terrain. Pour se décider, le maire a cependant besoin de toutes les pièces qui lui permettent de juger de la faisabilité ou non du projet. Voici les éléments qui constituent une demande de division de terrain :
- Justificatifs d’identité du demandeur
- Informations sommaires sur le terrain : localisation, superficie des différentes parcelles
- Le plan de division parcellaire selon les dernières éditions du géomètre expert
- Le plan de prévention des risques naturels.
Ces documents doivent être accompagnés du formulaire 13702*09, à prendre auprès de la mairie.
Il est possible de suivre cette voie que ce soit pour diviser un terrain à vendre ou pour diviser un terrain déjà bâti. Dans le cas du terrain déjà bâti, les professionnels recommandent la consultation d’un certificat d’urbanisme opérationnel avant d’initier la division. Les faits relatés dans le certificat permettent d’agir plus justement et d’éviter les contentieux.
Le cas de la division d’un terrain dans un lotissement nécessite d’autres précautions. En effet, comme le terrain à diviser fait déjà partie d’un ensemble de terrains qui ont été divisés en plusieurs lots, il faut prendre en compte les réseaux, les plans d’évacuation d’eau usée et de déchets, la servitude de passage, etc. Voici ce qu’il y a à savoir sur la division d’un terrain en lotissement :
Les étapes nécessaires pour diviser un terrain dans un lotissement
Comprenons ce qu’est le lotissement pour commencer. Le lotissement est une parcelle de terrain prête à bâtir. Normalement, un lotissement possède toutes les qualités d’un terrain sur lequel le propriétaire n’a plus à faire qu’à commencer les démarches de sa construction. Dans la plupart des cas, le lotissement est déjà doté d’un permis de construire.
Certains propriétaires cèdent une partie de leur terrain en lotissement en raison de non utilisation. Ils préfèrent réaliser cet investissement au lieu de laisser le terrain non utilisé. Cette démarche est légale, mais le vendeur doit suivre quelques étapes cruciales avant de diviser son lotissement. Ces étapes lui permettent notamment d’éviter les conflits.
Avant de constituer son dossier de demande de division de terrain, le propriétaire consulte le PLU. Il lui est aussi exigé de faire la demande d’un certificat d’urbanisme opérationnel, si cette étape n’est pas réellement exigée pour la division d’un terrain entier ou d’un terrain bâti. Avec l’aide d’un professionnel, il peut décortiquer les faits relater dans le certificat d’urbanisme opérationnel ; il s’agit ici de l’étude de faisabilité de son projet.
Ensuite vient l’intervention du géomètre, si aucune règle ne s’oppose à la division du terrain dans le certificat d’urbanisme opérationnel, et dans le PLU. Le géomètre mesure alors le terrain et effectue les travaux de bornage et de mise à jour de cadastre à inclure dans la demande de division.
Le terrain en lotissement est déjà construit, que faire ?
Il n’est pas rare que les propriétaires divisent un lotissement déjà construit ; notamment, quand le terrain est encore assez large pour accueillir de nouvelles constructions. Dans ce cas de figure pourtant, il se peut que les projets futurs de construction entravent au bon fonctionnement et à la bonne utilisation des infrastructures déjà présentes. Dans ce cas, il faut vérifier ces faits avant de faire la demande de division du terrain :
- S’assurer que le nombre de lots autorisés sur le terrain n’est pas encore atteint.
- Se conformer aux règles de lotissement qui ont été remises dès l’achat du terrain.
- Si le lotissement a plus de 10 ans, il suffit de se conformer au PLU ; le lotisseur n’exerce plus sa fonction de décideur.
En bref, la division d’un terrain dépend en grande partie de l’étude de faisabilité du projet et donc du PLU. L’intervention des professionnels à la concrétisation de la division vient ensuite. Des frais annexes comme ceux du tassement de terrain peuvent s’ajouter au coût.
