Le propriétaire bailleur est en droit d’augmenter le loyer d’un locataire si les conditions pour le faire sont réunies. Les dispositions à prendre pour augmenter le loyer respectent autant : l’occupation du locataire des lieux en tant que logement principal, que les droits du propriétaire bailleur en tant qu’investisseur. Les projets d’augmentation du loyer respectent en ce sens des règles précises, conforment au droit de l’immobilier. Détaillons les essentiels sur l’augmentation du loyer des locataires, que ce soit en zone tendue ou en hors zone tendue.
Sommaire
Quand le propriétaire a le droit d’augmenter le loyer ?
Le propriétaire a le droit d’augmenter le loyer sous les conditions requises. Ces conditions concernent ses efforts dans l’amélioration du logement, un loyer de départ non cohérent avec l’état réel du logement, et un droit en sa qualité d’investisseur.
Il existe deux types de possibilité de demande d’augmentation de loyer : l’indexation du loyer qui s’appuie sur l’IRL ou Indice de Référence des Loyers à effectuer tous les ans, ou la révision du loyer lors du renouvellement du bail.
Pour qu’une indexation du loyer soit possible, le propriétaire bailleur doit inclure ce projet de hausse de loyer annuel dans son contrat de location. Le locataire en est alors avisé dès la prise des clés. En ce qui concerne la révision du loyer au renouvellement de bail, il se fait tous les 3 ans ou les 6 ans. Pour pouvoir appliquer le nouveau loyer, le propriétaire avise son locataire six mois à l’avance.
Lors d’une indexation de loyer, le calcul du nouveau loyer est basé sur le nouvel IRL et l’IRL de l’année précédente. On retrouve ces IRL sur le site officiel de l’Insee. Les nouvelles valeurs sont publiées tous les 3 mois.
Pour calculer une révision de loyer, l’IRL est également à considérer. L’augmentation du loyer s’il est supérieur à 10 % s’étale sur trois ans ou six ans, en référence à la durée du nouveau contrat de location. Dans les zones tendues, la hausse du loyer est soumise à plafonnement.
En ce qui concerne la hausse du loyer en cours de bail, le propriétaire et le locataire doivent connaître ces trois points essentiels :
Revision du loyer après les travaux
Si le propriétaire prévoit des travaux de rénovation qui ne concernent pas ses obligations d’entretien sur le bâtiment en qualité de propriétaire, il est en droit d’augmenter le loyer du locataire. Les travaux entrepris sur le logement doivent améliorer les conditions de vie du locataire. Voici quelques exemples de travaux :
- Renforcement du système de sécurité du logement
- Amélioration de la performance énergétique du logement
- Ajout d’une pièce de vie ou d’une surface annexe
- Installation d’un ascenseur pour améliorer l’accès aux logements
- Rénovation complète de la salle de bains ou de la cuisine
Si le propriétaire ne gère pas directement le logement ou l’immeuble, il doit communiquer tous les détails sur ce projet de révision de loyer en vue des travaux à un professionnel auquel il aura accordé un mandat de gestion locative.
Hausse du loyer en fonction de l’indice d’augmentation
L’indice d’augmentation ou l’indice de référence permet aux propriétaires bailleurs d’indexer le montant de leur loyer aux tarifs en vigueur tous les ans. Cette indexation du loyer s’applique à la date d’anniversaire du premier loyer. Le locataire s’acquitte ainsi d’un nouveau loyer à cette date, mais il faut que le contrat de location le précise.
Si le propriétaire oublie d’en aviser le locataire dans le mois avant l’indexation, le montant du loyer des mois non communiqués reste celui de l’année précédente. Il n’est pas possible de récupérer ces indexations. Par contre, le nouveau loyer s’applique dès que le locataire aura communiqué les faits à son locataire.
Augmentationloyer sous-estimé
Lorsque le loyer est sous-estimé par rapport à la moyenne des loyers de la zone de location, une demande de hausse de loyer est justifiée. Il revient au professionnel de la gestion locative ou au bailleur de faire des recherches sur le tarif de location des logements concurrents dans ce cas de figure.
La révision tient toujours compte de l’IRL de l’année précédente, et celle de l’année en cours. La location du logement est ensuite ajustée selon les tarifs les mieux appropriés en accord avec l’indice de référence en vigueur. Dans le cas d’un encadrement de loyer, donc en zone tendue, cette augmentation est plafonnée.
Quel est le montant maximum d’augmentation de loyer ?
Le montant d’un loyer est défini en fonction de la réalité du marché dans une zone géographique donnée. Généralement, on calcule la moyenne des loyers dans la zone pour déterminer un tarif de location pour une entrée dans l’investissement locatif.
Un rentier pour sa part détermine son loyer en fonction des tarifs qu’il a appliqué l’année précédente. Il faut bien entendu prendre référence sur l’IRL publié par l’INSEE dans les deux cas. Voici quelques précisions à ce propos :
De combien peut-on augmenter un loyer annuellement ?
L’augmentation annuelle du loyer doit correspondre aux données de référence que l’Insee publie tous les trois mois. Pour déterminer le loyer applicable dans l’année en cours, on applique ce calcul d’indexation :
Nouveau loyer = Loyer Précédent x Nouvel IRL/ IRL de l’année précédente.
Ici, l’IRL de l’année précédente correspond à la valeur que l’Insee a publié à la date d’anniversaire du premier loyer de l’année précédente. Le nouvel IRL correspond à la valeur de référence publiée par l’Insee pour les trois mois qui englobent la date d’anniversaire du premier loyer dans l’année en cours.
Comment augmenter un loyer qui n’a jamais été augmenté ?
Si le loyer n’a jamais été augmenté depuis des années, la révision tient compte de tous les pourcentages d’indexation qui devaient être appliqués dans les années précédentes. Si le loyer n’a pas été augmenté depuis 2013 par exemple, le bailleur va calculer son nouveau tarif en revenant à l’IRL de 2014.
Pour réévaluer le loyer du logement, il faut calculer les indexations de 2014 à 2023. Le résultat de l’indexation du loyer d’une année précédente entre dans le calcul de celle d’une année suivante et ainsi de suite. Le dernier chiffre obtenu indique le nouveau loyer à appliquer.
Quand avertir le locataire d’une augmentation de loyer ?
Le bailleur doit prévenir son locataire du projet d’augmentation de loyer le mois qui précède l’augmentation dans le cadre d’une indexation annuelle. Même s’il fait déjà mention de cette indexation dans le bail, il ne peut appliquer l’augmentation sans aviser le locataire.
Dans le cadre d’une augmentation de loyer par renouvellement de bail, il faut aviser le locataire 6 mois acant le renouvellement en question.
Pour prévenir le locataire, le bailleur doit lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Il est aussi possiblede prévenir le locataire du projet d’augmentation par act d’huissier.
Discuter des travaux à faire pour une augmentation après rénovation
Pour la bonne mise en œuvre de travaux à effectuer, et pour rester dans les bons accords avec les personnes qui louent son bien, il faut discuter des projets de rénovations et de modification sur le bâtiment.
Le bailleur doit expliquer la nature des travaux, les gains à faire suite aux travaux, et l’implication d’une augmentation du loyer. Le locataire doit avoir toutes les informations qui lui permettent de comprendre la nécessité de l’augmentation de son loyer après les travaux.
Afin de protéger votre bien des éventuels sinistres, souscrivez à une assurance habitation.
Fournir un justificatif pour une révision de loyer sous-estimé
Lors d’un projet d’augmentation de tarif de location en raison d’un loyer sous-estimé, le bailleur doit fournir des justificatifs à son locataire. Voici les documents à inclure dans le dossier de demande de révision de loyer à envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception :
- Liste de trois logements loués aux prix réels du marché avec mention de : leurs adresses exactes, de la durée de l’occupation du logement par le dernier locataire, de la surface pondérée, et d’autres éléments cruciaux pour justifier le montant du loyer.
- Une reproduction de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989
Attendre la réponse du locataire
Si le locataire accepte la demande de son bailleur, il doit faire parvenir chez ce dernier par courrier recommandé avec accusé de réception sa réponse. Il doit envoyer sa réponse à l’écrit et ce 4 mois avant le terme du contrat dans le cas d’une révision de bail.
En cas de refus, et si la réponse du locataire n’arrive pas dans les délais, le bailleur a le droit de saisir la commission de conciliation ou le tribunal d’instance.
Appliquer l’augmentation
Dans le cas d’une indexation de loyer, l’augmentation est appliquée systématiquement tous les ans à la date d’anniversaire du premier loyer. Bien entendu, le propriétaire doit rappeler l’indexation indiquée dans le contrat de bail à son locataire un mois avant l’application du nouveau loyer.
Si le nouveau loyer fait l’objet d’une révision et que son montant s’élève à plus de 10 % du montant du loyer en cours, l’augmentation se fait graduellement. Il faudra étaler l’augmentation sur 3 ou 6 ans, en fonction de la durée du nouveau bail.
Comment augmenter un loyer après le départ des derniers locataires ?
Il est possible d’augmenter un loyer lors de l’accueil de nouveaux locataires. Par contre, l’augmentation doit tenir compte de l’IRL et des augmentations ou indexations faites dans le passé. Si le loyer du dernier locataire cadre parfaitement avec l’IRL en vigueur, il n’est pas possible de procéder à une augmentation.
Par contre, si le loyer est sous-évalué, ou s’il n’a pas été indexé depuis un moment, il est possible de l’augmenter en fonction de la moyenne des loyers de la zone de location. On peut aussi réévaluer le loyer en fonction de l’IRL ou d’un plafonnement dans le cas d’un encadrement de loyer en zone tendue.
Quelle est la hausse des loyers de 2022 et quelle est celle de 2023 ?
Afin de protéger le pouvoir d’achat, et pour le bien des locataires, la hausse des loyers a été plafonnée en 2022. Le plafonnement concerne le pourcentage de la variation, ce qui nous vaut actuellement une hausse de 3.50 % en moyenne pour tous les logements.
Que ce soit pour une réévaluation du loyer, un changement de locataire ou autres, le même chiffre s’applique. Attention, la hausse n’est pas permise pour les bâtiments classés F ou G, et les règles de l’augmentation s’appliquent aussi en France Outre-mer.
Encadrement des loyers en zone tendue
Une zone tendue est une zone oùla demande est plus élevée que l’offre. En zone tendue, la chasse aux logements est difficile, et les locataires s’acquittent de loyers plus élevés. Ces zones sont fortement habités et regroupent plusieurs zones d’activités primordiales.
L’encadrement des loyers en zone tendue est régit par des règles spécifiques pour éviter une inégalité trop importante dans l’établissement du loyer.
Augmentation du loyer en cours de bail
En cours de bail, on respecte l’IRL ou on instaure un nouveau montant de loyer après de gros travaux de rénovation. L’augmentation prend l’ampleur qu’auront pris les dépenses lors des travaux de rénovation. En cours, de bail, le propriétaire doit toujours avisé son locataire avant d’appliquer le nouveau loyer.
Augmentation en reloaction après 18 mois ou plus
Pour une relocation après 18 mois ou plus d’innocupation, l’augmentation du loyer se calcul sur la moyenne des loyers dans zone d’implatation et/ou sur l’IRL. Afin d’appliquer le prix le plus juste, il faut tenir compte de l’état du bien à mettre en location, ses atouts, ses éventuelles failles, et le loyer du dernier locataire.
En bref, le propriétaire bailleur est a plein droit de faire une révision de loyer s’il a mentionné cette éventualité dans la clause de location. Une augmentation de loyer est aussi possible quand le bien mis en location a été mal évalué lors de l’annonce initiale du loyer, ou si le bien a été rénové. Dans tous les cas, le propriétaire doit prévenir son locataire dans les délais requis dès qu’il envisage une augmentation de loyer.
Si vous avez oublié de faire vos révisions de loyer plus d’une fois, vous pouvez envisager d’engager un professionnel pour faire de la gestion locative. Il s’occupera de gérer vos biens en location correctement pour vous éviter les pertes et les risques.
